Terreni agricoli: nel 2024 prezzi medi a 22.400 €/ha e compravendite in aumento del 4%

Nel 2024 il mercato fondiario italiano ha mostrato una lieve ma significativa ripresa, in un contesto internazionale ancora segnato da conflitti geopolitici e dall’instabilità dei prezzi agricoli e dei mezzi tecnici. Un ruolo positivo lo ha giocato la discesa dell’inflazione, passata dal 5,4% nel 2023 allo 0,8% nel 2024, che ha contribuito a rafforzare la fiducia degli operatori e a restituire slancio agli investimenti. Secondo la 75° Indagine del CREA – Politiche e Bioeconomia, il comparto agricolo nazionale conferma la propria resilienza strutturale e una notevole capacità di adattamento, nonostante le pressioni economiche e ambientali che continuano a incidere sulla competitività del settore.

Valori fondiari e selettività della domanda

La crescita media dell’1% dei valori fondiari consolida il trend positivo avviato dopo la pandemia, confermando la relativa stabilità del capitale fondiario rispetto alle oscillazioni congiunturali. A fronte della progressiva riduzione del numero di aziende agricole, la superficie coltivata complessiva resta pressoché invariata: un segnale che indica una ricomposizione strutturale più che una contrazione del settore.

Il prezzo medio nazionale dei terreni agricoli si attesta attorno ai 22.400 euro per ettaro, ma le differenze territoriali restano marcate. Il Nord-Est continua a registrare i valori più elevati, con una media di oltre 47.000 euro/ha, sostenuta dalla presenza di superfici pianeggianti e irrigue, da un tessuto urbano denso e da un forte legame tra territorio e produzioni locali di pregio. Anche il Nord-Ovest mostra segnali di vitalità, con una media di 35.200 euro/ha e una crescita del 2,3% rispetto al 2023. Al contrario, nel Centro, nel Sud e nelle Isole i valori restano più contenuti, spesso inferiori ai 16.000 euro/ha e con minimi intorno ai 9.000 euro nelle aree insulari.

Le variazioni più significative si osservano nel Meridione e nel Nord-Ovest, mentre a livello nazionale l’incremento è stato dell’1% in pianura e dell’1,2% nelle aree collinari litoranee.

Fattori determinanti e selettività territoriale

La crescita dei valori fondiari nel 2024 è risultata tutt’altro che uniforme. Si assiste a un mercato sempre più selettivo, in cui i terreni marginali e meno produttivi tendono a perdere valore, mentre le superfici facilmente lavorabili, irrigabili e vocate a produzioni di qualità continuano ad attirare investitori e conduttori agricoli.

La disponibilità di acqua rappresenta oggi un elemento competitivo essenziale. Il cambiamento climatico, con l’aumento di eventi estremi come siccità e alluvioni, ha accresciuto l’interesse per i terreni irrigabili, considerati una risorsa strategica per la continuità produttiva. Parallelamente, la diffusione di impianti per la produzione di energia rinnovabile, in particolare biogas e agrivoltaico, ha introdotto nuovi attori economici sul mercato fondiario, aumentando la competizione per l’uso della terra, soprattutto nel Nord-Est.

Gli effetti della nuova PAC 2023-2027 restano per ora marginali, ma le misure legate alla sostenibilità, alla gestione del rischio e alla valorizzazione dei servizi ecosistemici potrebbero incidere più significativamente nei prossimi anni.

Dinamiche di compravendita e accesso al credito

Nel complesso, il mercato fondiario nel 2024 ha mantenuto un buon equilibrio tra domanda e offerta, con una leggera prevalenza della prima. Gli agricoltori attivi si confermano i principali protagonisti delle compravendite, seguiti da imprenditori extra-agricoli interessati a diversificare i propri investimenti. Sul fronte opposto, i venditori più frequenti sono agricoltori prossimi al pensionamento e privati che dismettono terreni ereditati o non più coltivati.

Le superfici compravendute di terreni agricoli non edificabili sono cresciute del 4% rispetto al 2023, ma oltre la metà delle transazioni riguarda importi inferiori ai 10.000 euro, segno di un mercato ancora molto frammentato e poco orientato all’ampliamento strutturale delle aziende.

Sul versante finanziario, il calo dell’inflazione non si è tradotto in un aumento del credito fondiario. Le erogazioni di mutui per l’acquisto di terreni agricoli si sono ridotte del 3,5%, mentre sono cresciuti i finanziamenti per fabbricati rurali non residenziali (+8,2%), a conferma di un maggiore interesse verso il miglioramento e l’ammodernamento delle strutture produttive. L’affitto rimane comunque la formula più diffusa, scelta per la sua flessibilità e minore esposizione finanziaria, soprattutto da parte delle nuove generazioni di agricoltori.

Il mercato degli affitti: stabilità e nuovi attori

Il mercato degli affitti agricoli si mantiene nel complesso stabile, ma presenta differenze significative a livello territoriale. La domanda resta elevata, trainata da giovani imprenditori, aziende strutturate e, sempre più spesso, da operatori del comparto energetico interessati a progetti di biogas o agrivoltaico.

L’offerta, invece, è alimentata principalmente dall’uscita di scena di agricoltori anziani e dalla messa a disposizione di superfici non più coltivate direttamente. Anche qui si evidenzia una crescente selettività della domanda: le superfici irrigabili o di alta vocazione produttiva sono le più richieste, mentre i terreni marginali, nonostante i canoni più bassi, faticano a trovare nuovi conduttori.

Sul piano contrattuale, nelle aree a maggiore produttività continuano a prevalere i contratti in deroga, mentre per le colture ad alta redditività si osserva una tendenza a ridurre la durata contrattuale, privilegiando formule più flessibili. Le organizzazioni professionali raccomandano tuttavia la stipula di contratti di almeno cinque anni, requisito utile anche per l’accesso alle misure del Complemento di Sviluppo Rurale (CSR).

Considerazioni finali

Il 2024 restituisce l’immagine di un mercato fondiario solido ma sempre più selettivo, dove la terra agricola assume il ruolo di risorsa strategica più che di semplice bene patrimoniale.

Le sfide per il prossimo futuro si concentrano su tre fronti principali: la gestione del rischio climatico, che accresce l’interesse per i terreni irrigabili; la convivenza tra agricoltura ed energia, con la necessità di preservare la funzione produttiva del suolo; e il rafforzamento del ruolo economico e ambientale dell’imprenditore agricolo, chiamato a coniugare redditività e sostenibilità.

Il mercato della terra in Italia appare dunque in una fase di equilibrio dinamico: stabile nei valori, selettivo negli investimenti e sempre più orientato a premiare la qualità gestionale e la cura del territorio.

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